La compra o venta de una propiedad residencial implica varias consideraciones legales, especialmente cuando los inquilinos están actualmente ocupando las instalaciones. Los inquilinos tienen derechos que los protegen durante el proceso de venta, asegurando que sean tratados justamente y que sus situaciones de vida sean manejadas de acuerdo a las leyes establecidas. Tanto si es usted inquilino como propietario, debe contar con la representación de un abogado inmobiliario con experiencia para proteger sus derechos.

Derechos y consideraciones para los inquilinos cuando el propietario de la vivienda planea una venta

Derecho a seguir ocupando la vivienda

En la mayoría de las jurisdicciones, los inquilinos tienen derecho a seguir viviendo en la propiedad hasta que expire el plazo de su contrato de arrendamiento, incluso si la propiedad cambia de propietario. El contrato de arrendamiento sigue siendo válido y exigible independientemente de la venta.

Notificación de venta

Normalmente, los inquilinos deben recibir una notificación cuando se vende la propiedad. En esta notificación se les informa del cambio de propietario y se les explica cómo puede afectar la venta a su contrato de arrendamiento.

Continuidad del contrato de arrendamiento

Los términos del contrato de arrendamiento siguen vigentes tras la venta de la vivienda. Esto significa que el nuevo propietario pasa a ser el arrendador y debe respetar los términos del contrato existente, incluidos el importe del alquiler, la duración del contrato y otras disposiciones.

Depósitos de garantía

Cualquier depósito de seguridad en poder del propietario anterior debe transferirse al nuevo propietario. El nuevo propietario es responsable de mantener estos depósitos de acuerdo con las leyes locales y de devolverlos cuando el inquilino se mude.

Derecho a la intimidad

Los inquilinos conservan su derecho a la intimidad durante el proceso de venta. Aunque los posibles compradores pueden ver la propiedad, los inquilinos deben ser avisados con una antelación razonable, normalmente de 24 a 48 horas, antes de cualquier muestra.

Protección contra el desahucio

En algunas jurisdicciones, los inquilinos están protegidos contra el desahucio por el mero hecho de que la propiedad cambie de propietario. Por lo general, los nuevos propietarios no pueden rescindir un contrato de arrendamiento prematuramente sin una causa válida, como el incumplimiento del contrato o el impago del alquiler.

Opción de compra

En determinadas situaciones, los inquilinos pueden tener derecho de tanteo u opción de compra del inmueble si éste se pone a la venta. Esto les da la oportunidad de comprar la propiedad antes de que se venda a otra persona.

Responsabilidades de los propietarios de viviendas que están pensando en venderlas

• Divulgación: Los propietarios deben revelar a los posibles compradores que la propiedad está ocupada por inquilinos y proporcionar detalles sobre los contratos de arrendamiento vigentes, los importes de los alquileres y cualquier otra información pertinente.
• Respeto de los términos del contrato de arrendamiento: Los nuevos propietarios deben respetar las condiciones de los contratos de arrendamiento vigentes. No pueden cambiar unilateralmente los términos o condiciones del contrato sin el acuerdo del inquilino, excepto en los casos permitidos por la ley.
• Transferencia de depósitos de seguridad: Al adquirir la propiedad, los nuevos propietarios deben recibir y gestionar los depósitos de seguridad de acuerdo con la normativa local. Son responsables de devolver los depósitos a los inquilinos cuando se mudan, menos cualquier deducción legal.
• Notificación de venta: Los propietarios deben notificar por escrito a los inquilinos la venta de la vivienda y facilitarles los datos de contacto del nuevo propietario para el pago del alquiler y las solicitudes de mantenimiento.

Pasos que deben dar los inquilinos para proteger sus derechos

Revisar el contrato de alquiler

Antes y durante el proceso de venta de la propiedad residencial, los inquilinos deben revisar minuciosamente su contrato de arrendamiento. Preste atención a:

• Duración y renovación del contrato: Comprenda cuándo vence su contrato de arrendamiento y si existen opciones de renovación.
• Importe del alquiler y condiciones de pago: Asegúrese de entender el importe del alquiler, la fecha de vencimiento y los métodos de pago aceptados.
• Responsabilidades de mantenimiento: Sepa quién es responsable del mantenimiento y las reparaciones según el contrato de alquiler.
• Derechos del inquilino: Familiarícese con sus derechos como inquilino, incluyendo la privacidad, el disfrute tranquilo y la protección contra el desalojo injusto.

Comunicarse con el arrendador actual

Es importante mantener una comunicación abierta con el propietario actual. Esto es lo que los inquilinos deben discutir:

• Notificación de venta: Asegúrese de recibir una notificación oficial por escrito del propietario actual sobre la venta de la propiedad. Esta notificación debe incluir detalles como la fecha de venta prevista, la información de contacto del nuevo propietario o su representante y cualquier cambio en los procedimientos de pago del alquiler.
• Acceso a las visitas: Conozca sus derechos en relación con las visitas a la vivienda por parte de posibles compradores. Normalmente, los propietarios deben avisar con una antelación razonable (de 24 a 48 horas) antes de entrar en la propiedad para mostrarla.
• Depósitos de seguridad: Confirme cómo se gestionará su depósito de seguridad durante la venta. El propietario actual debe informarle de si el depósito se transferirá al nuevo propietario o si se le devolverá en el momento de la mudanza.

Obtener asesoramiento jurídico

Si los inquilinos encuentran dificultades o tienen dudas durante el proceso de venta de la propiedad, es aconsejable obtener asesoramiento legal de un abogado cualificado con experiencia en derecho de arrendadores e inquilinos. Un profesional del derecho puede:

• Revisar documentos: Ayudar a revisar todas las notificaciones, contratos de arrendamiento o comunicaciones relacionadas con la venta de la propiedad para asegurarse de que cumplen las leyes locales y protegen los derechos de los inquilinos.
• Negociar las condiciones: Ayudar en la negociación con el actual o nuevo propietario en relación con los términos del contrato de arrendamiento, depósitos de seguridad, u otras cuestiones que surjan durante la venta.
• Defensa de los derechos: Defender sus derechos y emprender acciones legales si es necesario para protegerse contra el desalojo ilegal o el incumplimiento de los contratos de arrendamiento.

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