La compra o venta de una propiedad residencial implica varias consideraciones legales, especialmente cuando los inquilinos están actualmente ocupando las instalaciones. Los inquilinos tienen derechos que los protegen durante el proceso de venta, asegurando que sean tratados justamente y que sus situaciones de vida sean manejadas de acuerdo a las leyes establecidas. Tanto si es usted inquilino como propietario, debe contar con la representación de un abogado inmobiliario con experiencia para proteger sus derechos.

Derechos y consideraciones para los inquilinos cuando el propietario de la vivienda planea una venta

Derecho a seguir ocupando la vivienda

En la mayoría de las jurisdicciones, los inquilinos tienen derecho a seguir viviendo en la propiedad hasta que expire el plazo de su contrato de arrendamiento, incluso si la propiedad cambia de propietario. El contrato de arrendamiento sigue siendo válido y exigible independientemente de la venta.

Notificación de venta

Normalmente, los inquilinos deben recibir una notificación cuando se vende la propiedad. En esta notificación se les informa del cambio de propietario y se les explica cómo puede afectar la venta a su contrato de arrendamiento.

Continuidad del contrato de arrendamiento

Los términos del contrato de arrendamiento siguen vigentes tras la venta de la vivienda. Esto significa que el nuevo propietario pasa a ser el arrendador y debe respetar los términos del contrato existente, incluidos el importe del alquiler, la duración del contrato y otras disposiciones.

Depósitos de garantía

Cualquier depósito de seguridad en poder del propietario anterior debe transferirse al nuevo propietario. El nuevo propietario es responsable de mantener estos depósitos de acuerdo con las leyes locales y de devolverlos cuando el inquilino se mude.

Derecho a la intimidad

Los inquilinos conservan su derecho a la intimidad durante el proceso de venta. Aunque los posibles compradores pueden ver la propiedad, los inquilinos deben ser avisados con una antelación razonable, normalmente de 24 a 48 horas, antes de cualquier muestra.

Protección contra el desahucio

En algunas jurisdicciones, los inquilinos están protegidos contra el desahucio por el mero hecho de que la propiedad cambie de propietario. Por lo general, los nuevos propietarios no pueden rescindir un contrato de arrendamiento prematuramente sin una causa válida, como el incumplimiento del contrato o el impago del alquiler.

Opción de compra

En determinadas situaciones, los inquilinos pueden tener derecho de tanteo u opción de compra del inmueble si éste se pone a la venta. Esto les da la oportunidad de comprar la propiedad antes de que se venda a otra persona.

Responsabilidades de los propietarios de viviendas que están pensando en venderlas

• Divulgación: Los propietarios deben revelar a los posibles compradores que la propiedad está ocupada por inquilinos y proporcionar detalles sobre los contratos de arrendamiento vigentes, los importes de los alquileres y cualquier otra información pertinente.
• Respeto de los términos del contrato de arrendamiento: Los nuevos propietarios deben respetar las condiciones de los contratos de arrendamiento vigentes. No pueden cambiar unilateralmente los términos o condiciones del contrato sin el acuerdo del inquilino, excepto en los casos permitidos por la ley.
• Transferencia de depósitos de seguridad: Al adquirir la propiedad, los nuevos propietarios deben recibir y gestionar los depósitos de seguridad de acuerdo con la normativa local. Son responsables de devolver los depósitos a los inquilinos cuando se mudan, menos cualquier deducción legal.
• Notificación de venta: Los propietarios deben notificar por escrito a los inquilinos la venta de la vivienda y facilitarles los datos de contacto del nuevo propietario para el pago del alquiler y las solicitudes de mantenimiento.

Pasos que deben dar los inquilinos para proteger sus derechos

Revisar el contrato de alquiler

Antes y durante el proceso de venta de la propiedad residencial, los inquilinos deben revisar minuciosamente su contrato de arrendamiento. Preste atención a:

• Duración y renovación del contrato: Comprenda cuándo vence su contrato de arrendamiento y si existen opciones de renovación.
• Importe del alquiler y condiciones de pago: Asegúrese de entender el importe del alquiler, la fecha de vencimiento y los métodos de pago aceptados.
• Responsabilidades de mantenimiento: Sepa quién es responsable del mantenimiento y las reparaciones según el contrato de alquiler.
• Derechos del inquilino: Familiarícese con sus derechos como inquilino, incluyendo la privacidad, el disfrute tranquilo y la protección contra el desalojo injusto.

Comunicarse con el arrendador actual

Es importante mantener una comunicación abierta con el propietario actual. Esto es lo que los inquilinos deben discutir:

• Notificación de venta: Asegúrese de recibir una notificación oficial por escrito del propietario actual sobre la venta de la propiedad. Esta notificación debe incluir detalles como la fecha de venta prevista, la información de contacto del nuevo propietario o su representante y cualquier cambio en los procedimientos de pago del alquiler.
• Acceso a las visitas: Conozca sus derechos en relación con las visitas a la vivienda por parte de posibles compradores. Normalmente, los propietarios deben avisar con una antelación razonable (de 24 a 48 horas) antes de entrar en la propiedad para mostrarla.
• Depósitos de seguridad: Confirme cómo se gestionará su depósito de seguridad durante la venta. El propietario actual debe informarle de si el depósito se transferirá al nuevo propietario o si se le devolverá en el momento de la mudanza.

Obtener asesoramiento jurídico

Si los inquilinos encuentran dificultades o tienen dudas durante el proceso de venta de la propiedad, es aconsejable obtener asesoramiento legal de un abogado cualificado con experiencia en derecho de arrendadores e inquilinos. Un profesional del derecho puede:

• Revisar documentos: Ayudar a revisar todas las notificaciones, contratos de arrendamiento o comunicaciones relacionadas con la venta de la propiedad para asegurarse de que cumplen las leyes locales y protegen los derechos de los inquilinos.
• Negociar las condiciones: Ayudar en la negociación con el actual o nuevo propietario en relación con los términos del contrato de arrendamiento, depósitos de seguridad, u otras cuestiones que surjan durante la venta.
• Defensa de los derechos: Defender sus derechos y emprender acciones legales si es necesario para protegerse contra el desalojo ilegal o el incumplimiento de los contratos de arrendamiento.

Obtenga un abogado experto y conocedor de bienes raíces de su lado

Nuestros experimentados abogados inmobiliarios en Johannesmeyer & Sawyer, PLLC se comprometen a proteger sus derechos e intereses durante la venta de una propiedad. Si usted tiene preguntas acerca de los contratos de arrendamiento, desalojo preocupaciones, o depósitos de seguridad, nuestros abogados están aquí para ayudar. Llámenos al (844) 843-1589 o complete este formulario en línea para programar una consulta.

La planificación del patrimonio es un aspecto vital de la preparación para el futuro, sin embargo, muchas personas pueden encontrarse procrastinar o pasar por alto esta importante tarea. Si usted no tiene un plan de sucesión en su lugar, usted puede estar dejando un aspecto importante de su vida y su legado al azar. Debe tomarse el tiempo necesario para crear un plan de sucesión completo con la ayuda de profesionales del derecho para asegurarse de que se cumplen sus deseos y de que sus seres queridos reciben lo que usted desea.

Consecuencias de no tener un plan de sucesión

 Las leyes de sucesión testamentaria determinan la distribución de bienes

Sin un testamento o fideicomiso, sus bienes se distribuirán de acuerdo con las leyes de sucesión intestada de su estado. Esto significa que el gobierno decidirá cómo repartir sus bienes entre los miembros supervivientes de su familia, lo que puede conducir a resultados que usted no pretendía.

El tribunal designa tutores para los hijos menores

Si tiene hijos menores de edad y no ha designado un tutor en su plan sucesorio, el tribunal nombrará un tutor basándose en su evaluación del interés superior del menor. Esto puede no coincidir con sus preferencias o con las personas que usted hubiera elegido para criar a sus hijos.

Posibles disputas familiares

La ausencia de un plan sucesorio claro puede dar lugar a disputas familiares y conflictos sobre el reparto de bienes. Esto puede tensar las relaciones entre los miembros supervivientes de la familia y conducir a largas y costosas batallas legales.

Sin control sobre las decisiones sanitarias

Sin una directiva sanitaria o un testamento vital, las decisiones sobre su atención médica y el final de su vida pueden ser tomadas por personas que no conocen sus preferencias. Esta falta de control puede dar lugar a intervenciones o resultados médicos que usted no habría elegido.

Aumento de los costes y retrasos de la sucesión

El proceso sucesorio puede resultar más complejo y costoso sin un plan sucesorio claro. Esto puede provocar retrasos en la distribución de los bienes a los beneficiarios, causando tensiones financieras y frustración.

Planificación fiscal ineficaz

La planificación del patrimonio incluye estrategias para minimizar las obligaciones fiscales de sus herederos. Sin un plan, su patrimonio puede incurrir en impuestos innecesarios, reduciendo la cantidad que se transmite a sus seres queridos.

Oportunidades limitadas de donaciones benéficas

Si tiene intenciones benéficas, un plan de sucesión puede permitirle apoyar las causas que le interesan. Sin un plan de sucesión, su capacidad de hacer contribuciones benéficas significativas puede verse limitada, lo que afectará al legado que deja.

Posibilidad de beneficiarios imprevistos

En ausencia de un plan sucesorio claro, parientes lejanos o personas que usted no tenía intención de incluir como beneficiarios pueden heredar parte de su patrimonio, lo que puede dar lugar a resultados contrarios a sus deseos.

Ausencia de estrategias de protección de activos

La planificación de la sucesión ofrece oportunidades para la protección de activos, garantizando que su patrimonio se preserve en beneficio de los herederos que usted elija. Sin estas estrategias, sus activos pueden ser vulnerables a los acreedores y a las leyes.

Riesgos de los planes sucesorios poco profesionales y ambiguos

• Ambigüedad en la distribución de activos
• Beneficiarios imprevistos
• Disputas familiares y desafíos legales
• Cuidado inadecuado de los hijos menores
• Ineficiencias fiscales
• Falta de consideración de activos específicos
• Donaciones caritativas ineficaces
• Directivas sanitarias poco claras
• Falta de planificación de la continuidad del negocio
• Desafíos en las responsabilidades del albacea

¿Por qué debería contratar los servicios de un abogado especializado en planificación patrimonial?

Un abogado especializado en planificación patrimonial puede adaptar su plan a sus circunstancias y preferencias particulares. Se toman el tiempo necesario para comprender sus objetivos específicos, la dinámica familiar y la situación financiera para crear un plan personalizado y eficaz. También pueden ayudarle a anticipar y abordar cuestiones como impuestos, sucesiones y disputas familiares, minimizando el riesgo de complicaciones en el futuro.

Los planes de sucesión redactados por profesionales utilizan un lenguaje preciso en los documentos legales para evitar ambigüedades y malas interpretaciones. Esta claridad es vital para garantizar que sus intenciones se transmitan con precisión y se cumplan. Los abogados ofrecen un enfoque integral, teniendo en cuenta aspectos como las directivas sanitarias, los poderes notariales y los planes de sucesión empresarial, si procede.

Si es necesaria la legalización de un testamento, un abogado especializado en planificación patrimonial puede guiar a su albacea a lo largo del proceso, asegurándose de que sus bienes se distribuyan de acuerdo con sus deseos y de conformidad con los requisitos legales.

Aspectos que debe incluir en su plan de sucesión

Un plan sucesorio completo implica tener en cuenta diversos aspectos de su vida y sus bienes. Estos son algunos elementos clave que no puede dejar de incluir en su plan de sucesión:

Última voluntad y testamento: El testamento describe cómo desea que se distribuyan sus bienes tras su fallecimiento. También le permite nombrar un albacea que cumpla sus deseos y un tutor para los hijos menores si es necesario.

Poder financiero: Este documento designa a alguien para que tome decisiones financieras en su nombre si usted queda incapacitado. Otorga autoridad para gestionar sus finanzas, pagar facturas y gestionar otros asuntos financieros.

Poder médico: Similar al poder financiero, un poder sanitario designa a alguien para que tome decisiones médicas en su nombre si usted no puede hacerlo. Esto incluye decisiones sobre opciones de tratamiento, intervenciones quirúrgicas y cuidados al final de la vida.

Testamento vital o documento de voluntades anticipadas: Este documento describe sus preferencias sobre tratamientos médicos y cuidados al final de la vida. Orienta a los profesionales sanitarios y a sus seres queridos sobre sus deseos en situaciones en las que no pueda comunicarse.

Designación de beneficiarios: Debe asegurarse de que sus designaciones de beneficiarios en cuentas como pólizas de seguro de vida, cuentas de jubilación y cuentas bancarias estén actualizadas. Estas designaciones normalmente anulan las instrucciones de su testamento, por lo que es esencial mantenerlas actualizadas.

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If you are closing on a home or refinancing, there’s a good chance you’ll come across the words “escrow account” or “impounds” numerous times.

At the most basic level, an escrow account is a savings account that is funded at closing and maintained by your lender so they have funds to pay the property taxes and homeowners insurance for the property they are lending on.

Funds in the escrow account are kept current by the borrower paying into it each month. A portion of every mortgage payment goes into the escrow account, so sufficient funds are available to pay the taxes and homeowners insurance premiums when those payments come due each year.

Why?

The mortgage company wants their asset to be protected. If they can make sure that the taxes are paid and the property is properly insured, their investment (the real estate) is better protected and there is less risk that a tax lien results on the property and/or there is property damage to the home while it’s uninsured.

Pros

Many homeowners like having an escrow account because, as explained above, it acts as a kind of savings account for these larger bills that must be paid annually for you to continue owning your property. Instead of having to stroke a check when the taxes are due, you just let the lender pay the taxes for you. This way, if you budget to be able to afford your monthly mortgage payment, you will in essence be saving for your tax bill and homeowners policy premium simultaneously.

Cons

Depending on the size of your home, the amount of funds in your escrow account is not insignificant, particularly right before one of the bills is due to be paid. Some homeowners dislike the lender being able to make interest on their money in escrow when in theory, that money could be making the borrower interest instead.

Escrow accounts are typically maintained by servicing companies. While not all bad, sometimes servicers make mistakes when handling your escrows. Homeowners tend to dislike having to work with a servicer to sort out escrow issues, which can be anything from an improper overage issued to the borrower, to a missed payment altogether.

Servicers are imperfect, like anything else. By and large most work to efficiently pay your taxes and insurance, but it never hurts to double check behind them. Contact your insurance company to confirm they’ve received payment each year. You can also search the property tax records to verify that the county/local entity where your property is located received payment for the property taxes. Most counties maintain this public information online.

Can I get rid of my escrow account?

The short answer is yes, but it will cost you. Lenders typically require an escrow account be established at closing as a portion of the borrower’s monthly mortgage payment if they are putting less than a twenty percent (20%) down payment on the property. Even if you meet the down payment requirement, some lenders will require the borrower to pay an escrow waiver fee, and/or they may charge a slightly higher interest rate if you choose to forego escrow.

Read the fine print and discuss in detail with your lender the costs (if any) associated with waiving the escrow requirement.

Why does it look like I’m being charged twice for escrows?

A common question I get at closing is why the escrow “closing costs” are so high. It also can appear that borrowers are “being charged double” for escrows as well. This is for several reasons.

First – homeowners insurance premiums are paid in advance. There is typically a 12-month premium that is collected and paid at closing to the insurance company to insure the property for the upcoming year.

Second – property taxes in the Carolinas are paid in arrears. This is the opposite of the insurance. The amount of funds deposited in the escrow account for property taxes will depend on when you close. For South Carolina, the property tax bills come out in October. In North Carolina, the property tax bills come out in late July/early August.

As an example, if you close in the month of August on a SC property, your lender is typically going to collect 11 months worth of property taxes as part of what is called the “initial escrow payment at closing” on the buyer’s Closing Disclosure. Why eleven months? Well, a closing in August typically results in a first mortgage payment due in the month of October, which is the same month that the current tax bill comes out. So that will be one more payment for the taxes, which brings your escrow account to 12 months, or a full year’s worth of property taxes in the account so that the lender can pay the bill once it is received.

Conclusion

Understanding escrow accounts in general and as they apply to your particular property will help ensure a smooth closing process with your lender and your closing attorney. As mentioned above, more expensive real estate requires that higher amounts be escrowed, so it’s important to take the monthly escrow costs into account when determining what real estate you can afford to buy and maintain.

Make sure you take care of your fury kids, too. Trust provisions are an easy way to make sure every member of your family is covered when something happens to you.

If you have kids, chances are your will has some basic trust provisions for them – if both parents are gone, the trust provisions cover the things like healthcare, education, and putting food on the table and roof over their head. Your will also has guardian provisions – who is going to take care of your kids if you’re no longer around.

If you have kids under the age of 18, and you don’t have a will, then drop everything and get this taken care of now. I’m happy to help – just shoot me a message or email me at bobby@meethelm.com to get the ball rolling.

But what about your furry kids? If your family’s relationship with pets is anything like mine, then the fury kid is probably the true first kid in the family. Yep. Katie and I got Cinder a good 4 years before Tripp showed up.

Cinder is as much a part of the family as our 3 kids. All of us know someone (or have had to go through the process) of putting a beloved family pet to sleep. It’s heart-breaking – like losing a member of the family. So why shouldn’t we provide for them in our estate plan?

Unfortunately, the law treats pets like personal property. In other words, the law doesn’t see any difference between Cinder, our dog that’s been with us for 12 years, and my golf clubs. You’ve made sure your human kids are covered. You should probably make sure your fury kids are covered. And mind you – I’m not discriminating against reptiles, birds, or any other pet that doesn’t have fur. In fact, if your family pet falls outside of your standard dog or cat, then it is even more important to take care of the pests in your estate plan.

How do we do it? Well, you have trust provisions for your kids. Why not have trust provisions for your pets? A pet trust. We’ve all heard about the lady who left tens of thousands of dollars to her cat. Same idea – but we’re not actually giving the money to the cat, or dog, or snake, or whatever. We give the money to someone who will take care of the pet; just like we set aside money for someone to take care of our kids.

You shouldn’t take it for granted that someone is going to volunteer to take care of your pet when something happens to you. Pets can get expensive quickly. One estimate shows that the pet care industry could reach almost $100 billion annually by 2020. This should come as no surprise, but there are veterinary specialists just like there are specialists for humans. There are neurologists for dogs; oncologists; therapists who prescribe Prozac type drugs for pets who have anxiety issues.

And here’s the problem with assuming someone will just show up: if no one steps up, then your fury kid is going to the pound / animal control. And if no one adopts them, well…

So here’s what should be included in your estate plan for your pets: designate someone to take care of the pet. Make sure this person is cool with adopting your pet.

Put pet trust provisions in your will. It doesn’t have to be anything complicated. Set aside a certain amount, and then give the person who will be adopting your pet the authority to use the funds to take care of your fury kid. You know – food, shelter, vet bills, trips to the doggie spa. All the necessities.

We do pet trusts for our clients on a regular basis. If you already have a will, but there’s no pet trust provision in there, we can still update your plan without having to reinvent the wheel. A simple codicil (amendment) to your will solves the problem.

So, to wrap it up – make sure you take care of your fury kids, too. Trust provisions are an easy way to make sure every member of your family is covered when something happens to you.

This is Bobby Sawyer. I am one of the owners of helm and Johannesmeyer & Sawyer. We’d love to help you make sure you have a comprehensive estate plan in place. If you’d like more information on what we do, send me a message on Facebook; email me at bobby@meethelm.com, or find us on the internet. Helm is our online law firm – www.meethelm.com, and Johannesmeyer & Sawyer is our traditional law firm – www.jandspllc.com.